□住宅購入時にローンを組む流れ

住宅ローンを組む流れとしては、住宅ローンに関する情報を集める、事前審査、本審査、契約手続き、融資実行という5つの工程があります。

住宅ローンに関して、住宅購入するハウスメーカーや不動産会社に提携する金融機関の提携ローンを勧められることがあり、金利の優遇や手続きが早く進むなどのメリットがあります。
しかし、現在は様々なネット銀行をはじめとして金融機関と住宅ローン商品があるため、金利や条件、諸費用といった情報を独自に集めて自分に最適な方法を見つける方法や、お付き合いのある金融機関に相談してみることもおすすめです。

事前審査とは本審査前の段階で行われる簡易審査のことで、インターネットなどから申し込みができます。
主な審査項目としては返済完了時の年齢が20歳から80歳であること、正社員や派遣社員などの勤務形態、勤続年数、年収に対する返済負担率、事業内容や業績、借り入れ申込金額と頭金、健康状態です。

事前審査を通過した後に本審査が始まり、事前審査に承認された場合であっても本審査で承認取り消しや減額されることもあります。
本審査では事前審査よりも詳しい審査が行われ、金融機関に提出する書類が多く、審査期間も一週間から二週間かかるケースがほとんどです。
また、住宅ローンでは購入物件の詳細な情報や団体信用生命保険に加入するため、主債務者の健康状態の申告も審査内容に含まれるという特徴があります。

本審査を通過して融資の承認が出た後は、金融機関と金銭消費貸借契約を結び、同時に担保となる不動産に対して抵当権の設定も行います。
抵当権とは購入する土地と建物を金融機関が担保に取ることで、完成後に設定されることがほとんどです。

これらすべての段階を経て、最後に融資が実行されます。
融資実行の際には一度申込者本人の口座に借入金が振り込まれ、それと同時に手数料などの経費が引き落とされた後に、不動産会社や工務店、ハウスメーカーの口座に住宅の代金が振り込まれるという流れです。

住宅が未完成で後から住宅費用を支払う場合は、金融機関が住宅資金を引き出せないように設定され、家財道具や生活費を住宅ローンから流用することはできません。

□住宅ローンを利用する際にかかる費用

住宅ローンにかかる諸費用は不動産会社や司法書士の事務所によって設定されている金額が異なるので、これから紹介する金額はあくまで目安として情報を押さえておきましょう。

はじめに印紙税について、住宅ローンを組む際に記入する契約書と不動産売買契約書に収入印紙を貼る必要があり、借入金額が1,000万円から5,000万円以下の場合は2万円の収入印紙、5,000万円から1億円の場合は6万円の収入印紙がそれぞれ必要です。

次に登記のための諸費用ですが、これは不動産の所有権を売主から買主へ変更する際に必要になる費用のことで、変更する登記のことを不動産所有権移転登記といい、登録免許税を支払う必要があります。
登録免許税は不動産価格の1.5％の金額で、不動産所有権移転登記を司法書士に依頼する場合は依頼料としてさらに3万円から7万円の報酬金が必要です。

次に火災や地震保険料の費用です。
これらは住宅ローンを契約する際に加入を勧められることが多く、保証の充実度や契約年数、築年数などによって2万円から10万円と金額に大きな差があるため、少し多めに用意しておくと安心でしょう。

最後に、団体信用生命保険の保証会社へ支払う保証料です。
この費用も借入金額や返済期間、金融機関によって対応が大きく異なり、融資額1,000万円あたり20万円の保証料のケース、保証料を金利に上乗せするケース、融資額に含む形のため保証料の請求がないケースなどがあります。

□住宅ローンを利用する際の注意点

ローンを組んだ時点とローン実行の時点で金利が変動する可能性があるため、金利の変動を考慮することが大切です。
特につなぎ融資を利用する場合には、建築中にローンの支払総額が高くなる可能性があるため、注文住宅を建てている間に金利が上昇しそうな場合は分割融資を利用するのも一つの手です。

次の注意点は、手付金のように融資が間に合わないお金があることです。
手付金や申込金は土地契約時、つまり融資の申し込みよりも前の段階に支払うお金のため自己資金で支払う必要があります。
必要経費の算出だけでなく、どの段階でいくらの金額が必要なのかを前もって整理しておき、可能であれば思わぬ出費に備えて余裕を持った金額の借入を行えると良いでしょう。

□まとめ

特に注文住宅での住宅ローンは、手続きや融資の回数が数回になったり手続きが複雑になったりするため、一般的な住宅ローンに比べて諸費用や利息の支払いなどがわかりにくくなってしまいます。
お金の流れを把握したうえで、手付金や諸費用も含んだ資金計画を立てることが大切です。
ただ、具体的な金額に関しては家によって大きく異なるため、専門家に相談しながら計画を立てるのがベストです。
滋賀で住宅購入を検討している方で、何かわからないことや、お困りのことがあれば掲載している各社に気軽にご相談ください。
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